nba押注平台:纯干货!工业地产包租需遵循几大原则

发布日期:2022-08-13 来源:nba押注app下载 作者:nba押注

  工业地产的主题必须明确。比如长沙大众工业园,必须紧紧围绕汽车这个主题做文章。无论项目的定位、建筑设计的理念、开发运营方案的创意、营销推广的策略,都应该关注这个主题的特定客户群。依据市场需求,制定工业地产主题开发规划,确立开发规模、档次、标准与空间布局,让开发依从规划走,而不是规划跟着开发行。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。每一个子项目应该是提升而不是降低整体项目品位、人居质量和生态环境标准。

  在工业地产项目中,有各种不同的客观资源,大概可分为两大类:一,是否明显看出

  有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分,有主题资源(或称概念资源)、社会资源、政府资源、人文资源、物力资源、人力资源等。

  1.要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢,抓住重点,使客观资源合力加强,达到1+1≥3的效果。

  2.整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心,远离主题中心的资源往往很难达到目的。

  3.要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的,不易被人发现,需要去提炼、去创造。

  1.实事求是进行运营,不讲大线.做好客观市场的调研、分析、预测,提高运作的准确性。

  所谓“定位”,就是给工业地产运营的基本内容确定具体位置和方向,找准明确的目标。工业地产开发项目的具体定位很重要,关系到项目的发展方向。一个目标定位错了,会影响其它目标定位的准确。要在工业地产开发运营中灵活运用好定位原则,它的具体要求是:

  1、具体要从“大”、“小”两方面入手,大的方面是工业地产项目的总体定位,包括开发项目的目标、宗旨,项目的指导思想,项目的总体规模,项目的功能身份,项目的发展方向,等等。小的方面包括各个子项目的具体定位(主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位 等等)。工业的总体定位确定了项目的总体位置和方向,对项目的具体定位有指导、约束作用;各个子项目的具体定位是在总体定位下进行的,具体定位是对总体方向的分解,各个具体定位要符合总体定位的方向。

  2、把握各项定位内容的功能作用。首先要全面掌握定位内容的内涵,深入其中,确定其定位的难易点,有的放矢地找准目标。其次,每项定位内容的具体功用是一样的,要把它们整合好,利用好,为整个项目的总体定位服务。

  3、要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中,方法和技巧运用得好,往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位,建筑设计的最新理念不能不了解,设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下,是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍,确定方向。

  可行性原则是工业地产整体项目的方案是否达到并符合切实可行的开发运营目标和效果。可行性原则就是要求工业地产开发运营行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想,避免出现不必要的差错。贯彻工业地产的可行原则,可从以下几方面着手:

  2、方案经济性是否可行。方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的开发运营目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次,投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析,可以确定开发运营方案是否可行,为项目的顺利运作保驾护航。

  3、方案有效性是否可行。工业地产开发运营方案的有效性是指工业地产开发运营方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间,实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。方案要达到有效、可行,一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小,失败的可能性最小,经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现开发运营的预定目标。

  全局原则需从整体、大局的角度来看待工业地产整体项目兴衰成败。从工业地产开发运营的整个过程来讲,它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程,每个过程都跟全局有密切的联系,每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。

  1、从整体性出发,注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下,部分服从整体,局部服从全局。在市场调研阶段,如果图省事,不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱,以及宏观政策等问题,盲目上马项目,结果会造成惨重的失败。

  3、要从层次性出发,总揽全局。工业地产开发运营是个大系统,任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的,大系统下有子系统,子系统下还有孙系统,层次分明。因此,考虑下一个层次的开发运营时,应该同上一层次的战略要求相符合。

  4、要从动态性出发,注意全局的动态发展。工业地产市场是变化莫测的,变化发展有时会影响全局。发展商要善于抓住市场的动态规律,掌稳全局,避免市场变化触动全局的根基。

  人文原则是强调在工业地产运营中要认真把握社会人文精神,并把它贯穿到开发的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识:人口意识是指人口的数量和质量水平、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。把握好人文原则,必须注意以下几点:

  1、对我国人文精神的精髓要深入的领会。在工业地产开发运营中把握准人文精神的精髓,并在人文精神的具体形式中深入贯彻,将起到意想不到的效果。

  2、运用社会学原理,把握好人口的各个要素。把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用,分析它们对市场影响的大小、轻重,找出它们运行的具体规律,开发出的工业地产项目就会与众不同,赢得人们的信赖。

  3、把文化因素渗透到项目的各个方面。工业地产开发运营必须把文化因素渗透到开发项目中去,才能迅速占领市场,建立自己的项目个性。

  所谓应变就是随机应变,它要求工业地产开发运营要在动态变化的复杂环境中,及时准确地把握发展变化的目标、信息,预测事物可能发展变化的方向、轨迹,并以此为依据来调整开发目标和修改开发方案。

  2、时刻掌握开发对象的变化信息。开发对象信息是开发的基础材料和客观依据,这个基础和依据变化了,开发也应该随之变化,否则,其开发运营就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息,为开发提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。

  4、及时调整开发目标,修正开发方案。当客观情况发生变化影响到开发目标的基本方面或主要方面时,要对开发目标作必要的调整,自然也就要对开发方案进行修正,以保证开发方案与调整后的开发目标相一致。内容来源:头条修远先生